特区房管局在制定土地转让价格时，给开发商预留了20%到30%的毛利润，按理说不可能吸引不到投资才对。

但实际情况却恰恰相反，香港的地产商觉得来特区投资的风险实在太大。

1980年前的深海特区，本地居民年收入和国内其他地方差不多。甚至因为这里是边境地区，管控极为严格，反倒拖累了经济发展。

虽说现在人民币兑港币的官方汇率，是1比3.3，但在一个人均年收入还不到500元人民币的地方，却要以3500港币每平米的价格来销售房子，是你疯了还是我疯了？

但深海特区的第一个商品房小区，东湖丽苑在香港开盘后却遭到了哄抢。这不是因为香港地产界的正规军们出现了集体误判，而是值钱的根本不是房子本身。

当时为了促进销售，深海特区政府特意出台了一个临时政策。凡是购买一套东湖丽苑的房子，就赠送4个深海市的居民户口迁入指标。如果迁入深海市的人，原先是农业户口，则指标减半为2个。

在计划经济时代，国内通过严苛的户籍制度来管控人口流动。想要迁移户口是一件很麻烦的事，更别提从农业户口转为非农户口了。那在二十一世纪之前，被称为“鲤鱼跃龙门”。

所以香港人去抢购东湖丽苑的房子，真正想买的是把亲朋好友，从内地迁到深海特区来的落户指标。

深海特区的这个土政策肯定是严重违规的，随时都有被上级政府叫停的可能。所以即使东湖丽苑在香港卖的很不错，依旧没有正规地产公司来特区跟风建楼，因为他们需要控制风险。

周阳猜测深海特区这种“买房送户口”的做法，应该没法持续太久。因为这个口子要是一直留着，其他地方很快就会开始模仿，那时候全国的户籍政策立马就会陷入大混乱。

特区政府这种敢为天下先，不管不顾的草莽流打法，的确为自己杀出了一条发展的血路。

但在突破规则的时候，必须建立新的规则。否则新旧衔接不好，就可能会出现制度漏洞。商品房预售制度就是一个典型，深海特区炒香港的作业时，为什么只抄了一半？

因为香港地产商觉得风险太高不敢来，于是特区政府为了吸引投资，只能降低门槛让那些敢赌一把的非正规军入局。

但深海特区楼市的虚火，一点不比邻居香港低。只要上级一取缔“送户口”的政策，特区的房子立刻就会没人买。等到那时候，政府为了不让开发商们破产，就更不敢提高门槛了。

而时间久了之后，原本的陋习变成了惯例，想要再来更改就十分发难了。

周阳不清楚自己的努力能不能改变大势，但他如果明知道一件事问题很大，自己有机会进行弥补却放任自流，那么他良心上会过不去。

所以周阳邀请包家来深海特区开发一个楼盘，除了为深海的土地价值进行背书之外，也是希望通过与九龙仓这样的大型地产公司合作，为内地的商品房预售制度，制定一套完整规范的操作流程。

琼楼置业与九龙仓签署合作协议后的第三天，科曼斯基终于再次飞抵香港。

科曼斯基还没来得及询问美元债的事情，周阳先送上了另一个惊喜。既然是学习香港这边卖楼花的规范流程，那么买楼客户的预付购楼款，就不能直接进入地产公司的账户。而是由他们委托一家律师事务所，开设一个专门的信托账户进行管理。

但律师行是搞法律，不是搞金融的。所以对于账户内资金的保值增值，他们也需要二次委托给专业的金融机构来负责，自己只充当监管者而已。

通常来说，这种信托账户肯定是委托给托信托公司来代管，但投行的资管部门同样可以代客理财。

所以周阳自然要虎口夺食，他直接从特区方面入手，说服房管局下达一项规定，要求内地的房产项目在销售楼花时，信托账户只能委托给房管局指定的金融机构进行代管。

而美林银行亚太公司将成为第一批第一个，通过特区房管局审核的金融机构。以九龙仓准备在深海特区开发的住宅项目为例，如果它在香港开盘销售顺利，前期售楼花的资金总额可能超过1亿港币。

也就是说周阳又给美林带来了1亿港币的托管资金，当然这些资金的投资方向会受到严格限制，只允许投向哪些风险很小的领域，委托管理费率也没有债券承销费率那么高。

但科曼斯基听到周阳的汇报之后，再次对他的表现赞口不绝。

周阳甚至觉得自己现在如果再次向对方提出，想要成为美林在香港本地业务的负责人，科曼斯基肯定不会像上次那样随口拒绝，而是会好好衡量一下利弊。

但周阳并没想过接管美林在香港的业务，因为这会把他的大量精力耗费在行政事务中。更何况美林在香港的业务需要从零组建，周阳以前又没有当管理层的经验，他还真不觉得自己能够胜任。

“Boss，我的团队以后的发展方向，将以为客户提供资产管理服务为主。但是这次深海城建公司的美元债券发行业务，是由我的团队为公司带来的，所以我们的利益必须得到保证！”

科曼斯基这次依旧入住了半岛酒店，也还是住在和上次同一个豪华套房里。但周阳再次来科曼斯基这里拜访时，心里的底气已经完全不一样了。

科曼斯基这次并不是单独飞来香港，与他一同从纽约过来的，还有一个精通债券发行的十几人小团队。

而科曼斯基之所以提前从纽约带人过来，自然是要从周阳手中接过，和特区方面洽谈美元债发行合作的主导权。

周阳愿意积极服从上司的要求，但他的既得利益也不能受到侵犯。

“当然，如果我们最后能够谈下这笔业务，你的团队可以独得全部收入的20%。至于你们团队内部如何分配，完全由你自己决定！”科曼斯基立刻给出了承诺。

他说的是没扣除发行成本之前的收入，比如说美林银行在签订合同时，承销费率最后真的能定在3%，那么如果发行1亿美元债券，周阳团队将拿到60万美元的分红奖励。